Księga wieczysta to jedno z ważniejszych pojęć związanych z rynkiem nieruchomości. Zetknie się z nim każdy, kto kupuje lub sprzedaje dom albo mieszkanie. Ale czym właściwie jest taki dokument? Księga zawiera podstawowe informacje na temat nieruchomości. Pozwala także ustalić stan prawny obiektu. Co jeszcze warto wiedzieć i jak w razie potrzeby możemy ją założyć?
Księgę wieczystą kojarzymy przede wszystkim z koniecznością dokonania stosownego wpisu za pośrednictwem notariusza w sytuacji, gdy sprzedajemy lub kupujemy lokal. Jest to podstawowy dokument związany z nieruchomością. Umożliwia ustalenie jej stanu prawnego i pozostałych istotnych kwestii.
Sprawy związane z księgami reguluje ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 roku. Dokumenty tego typu są prowadzone dla nieruchomości każdego rodzaju, czyli budynkowych, gruntowych oraz lokalowych. Mogą być także zakładane dla spółdzielczego prawa własnościowego do nieruchomości. Prowadzeniem rejestru ksiąg wieczystych zajmują się wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych.
Jakie obowiązki ma właściciel nieruchomości? W jego interesie leży dopilnowanie, aby treść księgi była zgodna ze stanem rzeczywistym obiektu. Dlaczego warto dbać o tę zgodność? Może nam to pomóc w razie, gdybyśmy starali się o kredyt hipoteczny albo planowali sprzedać nieruchomość.
Wykazanie obowiązujących praw w księdze jest też istotne, ponieważ, jak stanowi Kodeks cywilny: „Jeżeli kilka ograniczonych praw rzeczowych obciąża tę samą rzecz, prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (pierwszeństwo).”
Zasady rozpatrywania takich sytuacji są oparte na chronologii, czyli wcześniejsze prawa mają pierwszeństwo przed tymi, które powstały później.
Z czego składa się księga wieczysta? Jej budowę określa wspomniana wcześniej ustawa. Zgodnie z wymaganiami księgi są podzielone na okładkę i cztery działy. Na okładce znajdziemy oznaczenie księgi, czyli jej nazwę, numer oraz typ nieruchomości. Zawiera ona także informację, w jakim wydziale sądu rejonowego księga jest prowadzona.
Dział I zawiera oznaczenie nieruchomości, wpisy praw z nią związanych oraz informacje dotyczące położenia i przeznaczenia obiektu. Znajdziemy tu także jego opis oraz informację na temat powierzchni.
Dział II obejmuje kwestie związane z własnością i użytkowaniem wieczystym. W Dziale III znajdują się informacje na temat ograniczeń, praw oraz roszczeń. Nie znajdziemy tu jednak opisu hipotek, które z kolei zawiera Dział IV.
Jak założyć księgę wieczystą?
Co zrobić, żeby założyć omawiany dokument? Musimy złożyć wniosek skierowany do wydziału sądu rejonowego. Powinno się w nim znaleźć oznaczenie nieruchomości, zajmowany obszar, położenie, a także opis sposobu korzystania z lokalu. Do tego powinniśmy dołączyć listę osób, które są uprawnione do własności, razem z adresami. Co jeszcze musi zawierać księga? Powołanie tytułu własności lub nabycia spółdzielczego prawa do obiektu. Przyda się też oświadczenie zarządu spółdzielni potwierdzające przyjęcie. Ostatnią rzeczą jest lista obciążających praw rzeczowych oraz ograniczeń w rozporządzaniu lokalem. Ewentualnie oświadczenie o braku wiedzy na temat takich ograniczeń i praw.
